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不動産競売では、まずはじめに一定の入札期間を設け、その期間中に入札者を募る期間入札の方法が取られます。
その後、開札期日に最高価買受申出人を決定し、買受人に物件を引渡して完了となるのが一般的な流れです。
しかし、この期間入札の間に入札者が現れず、物件が売れ残ってしまうことがあり、その場合には特別売却が行われます。
特別売却は期間入札の翌日から1ヶ月程度行われ、期間中に売却基準価額以上の申し出をした最初の人に売却される、いわゆる早い者勝ちといった方法です。

ですが、中にはこの2種類の競売でも入札者が現れない場合があります。
そうした際には、対象の物件の売却基準価額を見直し、値下げをした上で再度競売にかけるという再評価が行われます。
再評価の後、入札期日が指定され、再度競売にかけられますが、それでもまた売れ残ってしまうと、もう一度再評価し、さらに値下げをします。
この一連の流れを3回まで繰り返し、なおも買受人が決まらない場合には債権者に通知し、3ヶ月以内に買受人が居るという手続きをしないと競売は取り消しとなります。

本来であれば、期間入札もしくは特別売却で買受人が決まることがほとんどですが、再評価まで売れ残る物件には、その物件になんらかの問題が生じている場合が多いです。
そのため、再評価によりいくら値下げが行われているからといって、一概にお得な物件とは言い切れませんので注意が必要です。