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不動産の価格を決定する際に用いられる不動産鑑定評価の1つに、原価法という手法があります。これは、対象の物件を再調達すると考えたとき、どの程度の費用が必要になるかという点から不動産の価格を決めるものです。
ですが、それだけで不動産の価値を決定することは難しく、対象の物件の現在の状態を考慮し、その分減価した上で最終的な価格を決定することになります。

このような、原価法で求めた価格から減価する作業を減価修正といい、主に減価される要因としては、物理的、機能的、経済的の3つがあります。
物理的要因とは、不動産を使用したことによる摩擦や破損、時間の経過に伴う老朽化などがあげられます。
機能的要因とは、建物と敷地の不適応や設備の旧式化といった不動産の機能的陳腐化をいいます。
経済的要因とは、周辺環境との不適合や近隣地域の衰退、付近の不動産と比較した上での減退などの経済的不適応を指します。

これら3つの減価要因は、物理的な破損による物理的要因が機能的要因の減価対象にもなるなど、それぞれが相互に関連し、大小問わず影響を与えるといえます。
そのため、一概に基準とできるものがなく、その時々に合わせた減価額が算出されることになります。